Travaux chez un locataire : qui commande, qui paie, à qui facturer ?

Un locataire appelle pour une fuite, une prise qui ne fonctionne plus, un volet bloqué. L'artisan intervient, puis la question tombe au moment de facturer : « C'est au propriétaire de payer, envoyez-lui la facture. » Le propriétaire, lui, n'a rien commandé. Pour l'artisan, la règle est simple : son client est la personne qui a commandé les travaux, et c'est elle qui doit la facture. La répartition entre locataire et bailleur, fixée par la loi du 6 juillet 1989, se règle ensuite entre eux.

La réponse courte tient en cinq points. Le devis et la facture s'établissent au nom de celui qui commande, locataire, propriétaire ou gestionnaire agissant pour lui. Les réparations locatives et l'entretien courant sont à la charge du locataire, les autres réparations à celle du bailleur. Pour des travaux qui incombent au bailleur, mieux vaut obtenir son accord écrit avant d'intervenir. Le taux réduit de TVA s'applique quel que soit le client, locataire ou propriétaire. Et les travaux de remise en état après un départ servent souvent à justifier une retenue sur le dépôt de garantie : la facture doit alors être détaillée.

Ce guide détaille qui est le client, qui doit payer quoi, comment sécuriser l'accord du propriétaire, la TVA, le rôle de l'agence, le cas du dépôt de garantie et celui des sinistres.

Qui est le client quand on travaille dans un logement loué ?

La personne qui commande les travaux. Le contrat se forme entre l'artisan et celui qui accepte le devis ou passe la commande : c'est lui qui doit le prix, quelle que soit la répartition des charges entre locataire et propriétaire.

Un locataire qui appelle un plombier pour une fuite et signe son devis est le client du plombier, même si la réparation incombe au propriétaire. Il pourra demander ensuite le remboursement au bailleur ; l'artisan, lui, n'a de lien contractuel qu'avec son client.

Inversement, un propriétaire qui commande des travaux dans le logement qu'il loue est le client, même si c'est le locataire qui ouvre la porte et suit le chantier. Le devis et la facture s'établissent à son nom, avec l'adresse du logement comme lieu des travaux. Le nom du client et l'adresse du chantier figurent donc séparément sur chaque document : l'un identifie le débiteur, l'autre l'endroit où les travaux ont été réalisés.

Qui doit payer quoi entre le locataire et le propriétaire ?

La loi répartit les charges. Le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, les menues réparations et l'ensemble des réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La liste des réparations locatives figure dans le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Le bailleur doit, de son côté, entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu et y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal du logement (article 6 de la loi du 6 juillet 1989).

Type d'intervention	À la charge de	Texte
Remplacement d'un joint, d'un flexible, débouchage d'un siphon	Locataire	Décret n° 87-712 du 26 août 1987
Menues réparations sur les interrupteurs, prises, fusibles	Locataire	Décret n° 87-712 du 26 août 1987
Remplacement d'une chaudière ou d'un chauffe-eau usé	Propriétaire	Article 6 de la loi du 6 juillet 1989
Réparation due à la vétusté ou à un vice de construction	Propriétaire	Article 7 de la loi du 6 juillet 1989
Dégradation causée par le locataire	Locataire	Article 7 de la loi du 6 juillet 1989

Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; décret n° 87-712 du 26 août 1987. Exemples indicatifs, à apprécier selon la cause du désordre.

Cette répartition règle les rapports entre locataire et propriétaire. Pour l'artisan, elle sert surtout à conseiller le client avant de commander : un locataire qui sait qu'une réparation incombe au bailleur préférera souvent le prévenir avant de signer.

Faut-il l'accord du propriétaire avant d'intervenir ?

Pour des travaux qui incombent au propriétaire, c'est la précaution la plus utile. Un locataire qui commande une réparation à la charge du bailleur reste le client de l'artisan, mais il risque de contester ensuite le prix s'il ne se fait pas rembourser. Un accord écrit du propriétaire, ou une commande passée directement par lui, sécurise le paiement.

Pour des transformations, l'accord est imposé par la loi : le locataire ne peut pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). Un artisan qui réalise, à la demande d'un locataire, une modification de cloison, de cuisine ou d'installation électrique a intérêt à demander la copie de cet accord avant de commencer.

En cas d'urgence, une fuite, une panne de chauffage en hiver, l'intervention passe avant les formalités. Il suffit alors de bien documenter : qui a appelé, à quelle heure, ce qui a été constaté et réparé, et à qui la facture est adressée. Pour un dépannage chez un particulier, le devis reste obligatoire avant l'intervention, même en urgence.

Que répondre au locataire qui demande d'envoyer la facture au propriétaire ?

Lui expliquer, avant l'intervention, qui sera le client. La demande arrive souvent après coup, une fois la réparation faite ; elle est plus simple à traiter au moment du devis, quand le locataire peut encore choisir de prévenir son bailleur.

Une réponse claire tient en quelques lignes :

« Bonjour, je peux intervenir dès [date]. La facture sera établie au nom de la personne qui valide le devis. Si votre propriétaire prend la réparation en charge, le plus simple est qu'il signe lui-même le devis ou me confirme par écrit son accord pour le paiement. Sinon, je vous facturerai, et vous pourrez lui demander le remboursement. Cordialement, [nom, entreprise]. »

Ce message protège les trois parties. Le locataire sait à quoi il s'engage, le propriétaire peut décider en connaissance de cause, et l'artisan sait qui le paiera avant de commander les pièces.

À quel nom établir le devis et la facture ?

Au nom du client qui commande, avec l'adresse du logement comme lieu d'intervention. Si le locataire commande, la facture est à son nom ; si le propriétaire commande, elle est au sien, même si le logement est occupé par un locataire.

Quand un locataire commande mais que le propriétaire a accepté de payer, deux solutions sont possibles. La plus claire consiste à faire signer le devis par le propriétaire, qui devient alors le client. L'autre laisse le locataire client, avec un accord écrit du propriétaire sur le remboursement ; l'artisan reste alors payé par le locataire.

Les mentions obligatoires de la facture sont les mêmes que pour tout client particulier ; elles sont reprises dans la checklist des mentions obligatoires, et celles du devis dans le guide du devis obligatoire.

Et quand une agence ou un gestionnaire commande ?

L'agence agit en général pour le compte du propriétaire, en vertu d'un mandat de gestion. Le client est alors le propriétaire, représenté par l'agence : le devis et la facture s'établissent à son nom, aux soins de l'agence, ou selon les instructions écrites du gestionnaire.

Avant d'intervenir sur commande d'une agence, deux vérifications évitent les impayés : un ordre d'intervention écrit, même par courriel, qui identifie le logement et les travaux, et l'adresse de facturation précise. Une agence règle en général les factures depuis le compte de son mandant, après validation ; une facture incomplète ou adressée au mauvais nom retarde le paiement.

Pour les parties communes d'un immeuble en copropriété, le client change : c'est le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, comme l'explique le guide sur les travaux en copropriété.

Un locataire peut-il commander des travaux d'amélioration ?

Oui, mais une transformation suppose l'accord écrit du propriétaire. Sans cet accord, le bailleur peut, au départ du locataire, exiger la remise des lieux en l'état aux frais de celui-ci, ou conserver les transformations sans indemnité (article 7 de la loi du 6 juillet 1989).

Pour l'artisan, le paiement reste dû par le locataire qui a commandé. Le vrai risque est d'être pris dans un conflit, par exemple si le propriétaire conteste la qualité ou la conformité des travaux réalisés sans son accord. Demander la copie de l'accord écrit avant de commencer, et la mentionner sur le devis, règle la question.

Les petits aménagements réversibles, une étagère, un luminaire, un équipement posé sans percement important, relèvent rarement de la transformation. Une cuisine refaite, une cloison déplacée ou une modification d'installation électrique, en revanche, appellent l'accord écrit.

Peut-on facturer un déplacement quand la panne relève du propriétaire ?

Oui, au client qui a appelé, si le prix du déplacement lui a été annoncé avant l'intervention. Un locataire qui fait venir un artisan pour une panne de chauffe-eau, à la charge du bailleur, doit le déplacement et le diagnostic qu'il a commandés ; il peut en demander le remboursement à son propriétaire si la panne relève de celui-ci.

La meilleure pratique consiste à annoncer, dès l'appel, le prix du déplacement et du diagnostic, et à proposer au locataire de prévenir son propriétaire avant toute réparation importante. Un compte rendu écrit du diagnostic, qui indique la cause de la panne, sert ensuite au locataire pour se faire rembourser, et au propriétaire pour commander la réparation.

Quelle TVA appliquer à des travaux commandés par un locataire ?

La même que pour un propriétaire. Les taux réduits de 10 % et de 5,5 % s'appliquent, toutes autres conditions étant remplies, quelle que soit la qualité du preneur : propriétaire occupant ou bailleur, syndicat de copropriétaires, locataire, usufruitier ou occupant à titre gratuit (BOFiP, BOI-TVA-LIQ-30-20-90-40).

Le taux réduit suppose que le client certifie sur le devis ou la facture que les travaux portent sur des locaux d'habitation achevés depuis plus de deux ans et qu'ils sont éligibles. Le texte vise les travaux facturés au propriétaire, au syndicat de copropriétaires, au locataire, à l'occupant ou à leur représentant (BOFiP, même document). Un locataire peut donc certifier lui-même, pour les travaux qu'il commande.

Les taux par type de travaux sont détaillés dans le guide des taux de TVA sur travaux, et la mention qui remplace l'ancienne attestation dans le guide sur la mention de taux réduit.

Et les travaux de remise en état après le départ du locataire ?

Le propriétaire commande et paie, puis peut, sous conditions, retenir les sommes justifiées sur le dépôt de garantie. La loi permet au bailleur de déduire du dépôt de garantie les sommes restant dues au titre des réparations locatives, à condition de les justifier (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).

Pour l'artisan, cela a une conséquence pratique : sa facture ou son devis deviendra une pièce justificative dans un éventuel différend entre propriétaire et locataire. Une facture détaillée, poste par poste, qui distingue les réparations dues à des dégradations de celles liées à l'usure normale, se défend bien mieux qu'un forfait global « remise en état ».

L'usure normale reste à la charge du propriétaire : un locataire n'a pas à payer la remise à neuf d'une peinture de dix ans. Une facture qui sépare clairement ces postes rend service au propriétaire, et évite à l'artisan d'être pris à témoin d'un conflit.

Et en cas de dégât des eaux ou de sinistre ?

Le circuit change : l'assurance intervient, et les règles entre assureurs organisent la prise en charge. Pour un dégât des eaux dans un immeuble, la convention entre assureurs détermine quel assureur gère le sinistre selon son montant et les locaux touchés.

L'artisan reste payé par son client, celui qui a commandé les travaux, sauf s'il a obtenu une cession de créance sur l'indemnité d'assurance. Ces mécanismes, et les pièges à éviter, sont détaillés dans le guide sur les travaux après sinistre.

Avant d'intervenir sur un sinistre, demander au client le numéro de dossier ouvert auprès de son assureur et faire valider le devis par l'expert, quand il y en a un, évite qu'une partie des travaux ne soit refusée ensuite.

Que faire si le locataire ne paie pas ?

Le recouvrer comme n'importe quel client particulier : relances, mise en demeure, puis procédure. Le fait que la réparation incombe au propriétaire ne dispense pas le locataire de payer ce qu'il a commandé ; il lui appartient de se retourner contre son bailleur.

Une erreur fréquente consiste à attendre que le locataire et le propriétaire se mettent d'accord entre eux avant de relancer. Leur discussion ne concerne pas l'artisan : la facture est due par le client à son échéance, et les relances suivent leur calendrier habituel.

Le délai pour agir face à un locataire, consommateur, est de deux ans, courant en principe depuis la fin des travaux (article L. 218-2 du code de la consommation). Face à une société civile immobilière propriétaire, le délai est de cinq ans. Le détail figure dans le guide sur la prescription d'une facture impayée, et les étapes du recouvrement dans le guide de la facture impayée.

À quoi ressemblent ces règles sur trois interventions ?

Trois exemples fictifs dans le même immeuble loué.

Intervention	Qui commande	À qui facturer	Remarque
Remplacement d'un flexible de douche	Le locataire	Le locataire	Réparation locative, à sa charge
Remplacement du chauffe-eau en panne	Le propriétaire, après appel du locataire	Le propriétaire	Accord écrit du propriétaire obtenu avant l'intervention
Remise en état des peintures après départ	Le propriétaire	Le propriétaire	Facture détaillée, distinguant dégradations et usure

Exemples construits sur les règles exposées dans ce guide.

Dans le deuxième cas, si le locataire avait commandé seul sans accord, il serait resté le client, avec un recours contre son bailleur. Un logiciel de facturation qui enregistre le nom du client distinct de l'adresse d'intervention évite les factures adressées à la mauvaise personne.

Ce que les sources ne disent pas de la même manière

La frontière entre réparation locative et réparation à la charge du bailleur fait l'objet de nombreuses listes simplifiées. Le décret de 1987 donne une liste indicative, et la loi exclut des charges du locataire les réparations dues à la vétusté, à une malfaçon ou à un vice de construction ; le classement d'une intervention précise dépend donc souvent de sa cause, que l'artisan est le mieux placé pour constater.

L'entretien annuel de la chaudière est présenté presque partout comme une charge du locataire. C'est l'usage le plus répandu, mais le bail peut organiser les choses autrement, notamment pour un chauffage collectif ; mieux vaut demander au client ce que prévoit son bail.

Enfin, le délai de deux ans propre aux consommateurs s'applique sans difficulté au locataire. Pour un propriétaire bailleur personne physique, les sources consultées ne disent pas toujours s'il agit en consommateur ; la lecture prudente consiste à raisonner sur deux ans, et à agir avant.